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Reflexiones en torno al Reglamento del Registro de Predios y de sus modificaciones en la directiva de procedimientos Registrales agrupados (Parte 1 de 3)

21 agosto, 2020

¿Quién es propietario en el Perú? ¿Cuántos derechos “diferentes” o titularidades sobre  la propiedad predial existen?

El Estado a través de sus normas fomenta y protege o desincentiva o amenaza la existencia de la propiedad privada; y todos tenemos la preocupación de verificar si esto contribuye a generar mayor riqueza social.

La propiedad “oculta” o extralegal, es discriminatoria frente a los “propietarios formales” o aquellos que tienen una mayor fuerza en la oponibilidad de sus derechos; en un país donde muy pocas veces se regularizaron las transferencias verbales o las sucesiones de los titulares de una propiedad no hace posible que fácilmente se regularice un predio.

Muchas veces no interesa si se cuenta o no con recursos económicos, o si el interés es de cada persona que solamente cuenta o posee un terreno eriazo o apenas construido, utilizado como único sustento para su hogar y que probablemente lo explota económicamente; esta situación de irregularidad persigue inclusive, al propio Estado, a través del Gobierno Central, Gobierno Regional o Gobierno Municipal; los cuales no tienen idea exacta de qué es suyo y qué es de sus ciudadanos (la Superintendencia de Bienes Estatales trata de tener al día el Margesí, lo cual es una tarea titánica).

 Y es que todo hace parecer que nuestro Sistema de Derecho Civil no está diseñado para facilitar la incorporación de los agentes de titularidades de derechos y su adecuación rápida al mercado. Al regular la transferencia de inmuebles fuera del Registro (Registro no constitutivo), y probablemente sin Instrumento Público, origina que los agentes del mercado tengan una mayor inseguridad al contratar, elevando los costos de transacción, lo cual ralentiza la velocidad al tráfico jurídico.

Todos nosotros conocemos de ésta situación, y debemos de verificar si los mecanismos creados para otorgar seguridad jurídica, publicitar los derechos y dotar de velocidad al tráfico jurídico, como los Registros Públicos, se encuentran a tono de las necesidades sociales y económicas que nos tocan vivir.

Si se puede encontrar un centro de información de titularidades cuyo ingreso al mismo sea fuerte, la respuesta de seguridad será mayor, por ello analizaremos a uno de los Registros más importantes del Sistema Nacional de los Registros Públicos, el Registro de Predios.

El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es uno de los principales instrumentos jurídicos (junto con el Reglamento General de los Registros Públicos) mediante los cuales se puede verificar las reglas de acceso y de formalización de los actos y contratos en los Registros Públicos, como una Política Pública de fortalecer las titularidades de los predios de los ciudadanos.   

El Reglamento de Predios ha tenido varias regulaciones como cuerpo legal, incluso cuando se recuerda el incomprensible para muchos demora del anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el que fuera aprobado luego de tres años (la comisión redactora se constituyó desde el año 2005), y no se conocía si solo se trataban de enmiendas o si le correspondería una revisión total del mismo. 

Ese instrumento legal fue aprobado mediante la Resolucion del  Superintendente Nacional de los Registros Publicos Nº 248-2008-SUNARP-SN, de fecha 28 de Agosto de 2008, el cual reemplazó al Reglamento aprobado por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 540-2003-SUNARP/SN, publicada el 21 de noviembre de 2003. Luego de ello el actual reglamento de predios fue aprobado por Resolución Nro. 097-2013-SUNARP/SN, publicado el 4 de mayo del 2017.

Paralelamente, el Reglamento General de los Registros Públicos aprobado en el año 2001, tuvo una importante modificación a través de la Resolución Nº 065-2005-SUNARP/SN publicada el 16 de marzo de 2005, entre ellas las  tendientes a facilitar y propiciar las inscripciones, a través de normas que hacen predecibles las decisiones de las instancias registrales, unifican sus criterios, establecen límites claros a la calificación y simplifican el procedimiento registral. Una de las normas de simplificación en dicho Registro se dictó a través de la Resolución Nº 143-2019-SUNARP/SN publicada el 16 de julio de 2019. Actualmente, se acaba de emitir una Directiva DI-002-SNR-DTR, Directiva que regula Procedimientos Registrales y Procedimientos Administrativos Agrupados, aprobado mediante la Resolución del Superintenedente Nacional de los Registros Públicos Nro. 107-2020-SUNARP-SN, publicado el 14 de agosto del 2020 que modifica varios articulos del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predio; que a priori aumenta la regulación y verificación de que acto inscribible en el Registro de Predios está regulado por el Reglamento de Inscripciones de Predios o se encuentra en esta Directiva. En lugar de concentrar la regulación por Especialidad, uno tiene que verificar si su acto está regulado en otra norma distinta.

El actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios cuenta con la siguiente estructura:

  1. Dos secciones
  2. 149 artículos
  3.  9  disposiciones transitorias
  4.   5 disposiciones complementarias y finales

Procederemos entonces a comentar algunas de las disposiciones de las dos grandes secciones del Reglamento y los principales capítulos de la segunda sección y las nuevas reglas establecidas en la Directiva de regula los procedimientos registrales y procedimiento administrativo agrupado.

Autor:
Marco Antonio Pacora Bazalar
Notario de Lima

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Puede utilizar el siguiente índice para seguir leyendo el artículo:

Artículo Parte 2 de 3: SECCIÓN I SOBRE DISPOSICIONES GENERALES

Artículo Parte 3 de 3: SECCIÓN II FORMA Y CONTENIDO DE LAS INSCRIPCIONES