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Reflexiones en torno al Reglamento del Registro de Predios y de sus modificaciones en la directiva de procedimientos Registrales agrupados (Parte 3 de 3)

21 agosto, 2020

SECCIÓN II: FORMA Y CONTENIDO DE LAS INSCRIPCIONES:

El principio de Especialidad o Determinación: Una de las características del principio de especialidad se desarrolla a través de las características que deben de tener los asientos registrales; así para el tema de predios se tienen que tener en cuenta los siguientes aspectos:

  1. La naturaleza y la extensión o alcances del acto o derecho que se inscribe; por ejemplo si se tratara de la inscripción de un derecho de servidumbre, se tendrá que señalar el predio dominante y el predio materia de afectación, el alcance dentro del predio y su naturaleza) ejemplo de vista o de paso; etc.
  2. Cuando señala si existen condiciones, plazo, limitación, así como los demás datos relevantes para el conocimiento de terceros, cuando consten en el título y siempre que por sí mismos no den lugar a asientos independientes; por ejemplo; si un arrendamiento civil se pacta por 3 años, sólo sobre parte del inmueble y con un uso exclusivo de oficinas comerciales y no para vivienda.
  3. El precio o la valorización, cuando corresponda; en este caso deberá de indicarse el tipo de moneda sobre la cual se efectúa el negocio o se tiene como referencias (euros, yenes, nuevos soles, dólares) o inclusive si éstos tuvieran referencias o formulas que sean determinadas. Existe algún registrador  que tiene algunos reparos en que señalen formulas para determinar valorizaciones.
  4. La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción y la de aquélla de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas ideales deberá precisarse dicha circunstancia, así como hacerse mención expresa del transferente.
  5. También el Reglamento establece que es necesario publicitar adecuadamente los datos de personas naturales,  se indicará los nombres y apellidos, nacionalidad en caso de no ser peruana, el estado civil y el número de documento de identidad o la circunstancia de ser menor de edad. Si el adquirente es casado, la indicación de haber adquirido el predio en calidad de propio (donación o en caso de provenir de una sucesión testada o intestada).

 Es indispensable que en los casos en que la adquirente es la sociedad de gananciales se indicará dicha circunstancia así como los datos de cada cónyuge, el reglamento señala de manera imprecisa si corresponde a una sociedad conyugal; tal vez para diferenciar aquellos que se encuentran bajo el régimen de separación de patrimonios. El mismo principio, se aplica para las personas jurídicas, en el que se indicará la denominación o razón social y la partida registral del registro de personas jurídicas donde corre inscrita, de ser el caso.

Es importante, establecer que los datos del funcionario que otorgan el documento que contiene el acto jurídico o situación jurídica consten en el asiento registral puesto que éste servirá para la verificación por parte de los terceros de cualquier consulta con la matriz.

Claro está, los datos que obren ya en la partida no se necesitan redundar.

Sobre la Intervención conjunta de los cónyuges:

Se trata de una norma que trata de desarrollar el artículo 315 del Código Civil, y que ilustra a los operadores señalando que para la inscripción de los actos o contratos de adquisición, disposición o gravamen de un bien social deberá constar en el título la intervención de ambos cónyuges por sí o mediante representación.

Sin embargo, ocurre que se puede haber inscrito  un bien como propio en vez de corresponder al de una sociedad de gananciales, en tal caso, se podrá rectificar en mérito a la presentación de título otorgado por el cónyuge que no intervino o incluso sus sucesores, insertando o adjuntando la copia certificada de la respectiva partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha cierta en el que consta la adquisición.

Se incorporó el artìculo 12-A sobre el cambio de denominación o razón social del propietario del predio; ésta se realiza con la verificación de la inscripción del cambio en el Registro de Personas Jurídicas, solicitado directamente por el usuario

La Inmatriculación.-

El reglamento ha definido a la inmatriculación como aquel acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta. Hay que tener en cuenta pues el caso de las inscripciones productos de la nueva disposición prevista en el Código Procesal Civil.

Para la inmatriculación de un Predios se requerirá el informe técnico del área de Catastro a que se refiere el artículo 11, donde se determine si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que cuenta el área de Catastro. Esta base gráfica se encuentra en plena elaboración y lleva un tiempo importante su trasportación con los diferentes planos que le son incorporados como los provenientes de COFOPRI, Municipalidades, entre otros.

No se impide la inmatriculación de un predio si es que el informe técnico  señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no. Es una decisión que se debería haber tomado hace mucho tiempo pues el Registro por falta de infraestructura o información no podía detener el tráfico jurídico. Se precisa también que si un informe técnico indica que el predio ya está inscrito, y el título es suficiente para cancelar el asiento del titular anterior, señala que no impide la “inmatriculación”. En este punto discrepamos en tanto que la inmatriculación es el acto de insertar por vez primera un predio a los registros. El cancelar una titularidad no implica la extinción del predio. Será la modificación de la partida registral aumentada o reducida pero sobre el cual ya fue inscrita.

Un caso especial es el referido de predios cuya circunscripción territorial abarca a más de un territorio. Así el reglamento brinda una solución de inscripción, indicando que en los casos en los que el predio esté ubicado en el ámbito territorial de más de una Oficina Registral, la inmatriculación se realizará en cualquiera de ellas a solicitud del interesado, salvo que se trate del territorio de Comunidades Campesinas o Nativas, en cuyo caso la inmatriculación se realizará en la Oficina Registral del domicilio de la comunidad.

En este supuesto, el Registrador requerirá informe técnico a las áreas de catastro de las oficinas registrales involucradas. Conforme a la nueva directiva de procedimientos agrupados, en realidad ha hecho confundir las normas aplicables, pues con el punto VII sobre disposiciones especificas literal A numeral 1 señala que se comprenden los actos inscribibles  de Inmatriculación de Predios Urbanos y la Inmatriculación de Predios Rurales, siendo que se debe de adjuntar el formato de solicitud de inscripción, el parte notaria o judicial o formulario registral de la 27157 y la inscripci-on del testamento.

En el caso  de los predios urbanos, los planos con el codigo catastral y en los casos de predios rurales ademas de los planos con memoria descriptiva se acompañará, el certificado correspondiente o la constancia negativa signado por profesional inscrito en el indice de verificadores de SUNARP; tal y como lo desarrollaremos enseguida.

PRECISION AL ARTÍCULO  2018 DEL CODIGO CIVIL:

El artículo 17 del reglamento bajo comento, establece algunas reglas a aplicar cuando se traten de títulos con antigüedad de cinco años a más:

  1. No se requiere pluralidad de títulos para la inmatriculación cuando el título tiene por sí solo la antigüedad requerida. Se rompe la redacción inadecuada del artículo del código civil.
  2.  Tratándose de sucesión testamentaria sólo da mérito a inmatricular el título en el que se ha individualizado el predio transferido. No siendo por tanto título suficiente un testamento que indique “transfiero mis bienes ubicados en el Perú a mi hijo Adrián”.
  3. El cómputo del plazo de antigüedad se efectuará a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición.

           Se aclara también que para la inmatriculación no se requieren en todos los casos títulos con antigüedad mayor de cinco años sino que también el Registro lo admitirá cuando se trate de:

  1. Formación de títulos supletorios, a lo cual se le pedirá una sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333, escritura pública o formulario registral;
  2. Declaración de prescripción adquisitiva de dominio, también se pedirá la sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333, escritura pública o formulario registral;
  3. La primera inscripción de bienes de dominio público o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales, por lo que se le pedirá la resolución administrativa respectiva;
  4. En el caso de inmatriculación del territorio de Comunidades Campesinas, la respectiva Actas de colindancia;
  5. Adjudicaciones judiciales por remate;
  6. Otros que la ley determine.

Todos los datos que deben de incluirse en el primer asiento de un predio deberán indicar su naturaleza urbana o rústica (rural o eriazo); su ubicación exacta y si se encuentra en diferentes demarcaciones políticas. 

El reglamento establece que para los predios urbanos deberán de señalar el área, linderos, medidas perimétricas y colindancias (por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo); su ubicación geo referenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho dato; calle y numeración o lote, manzana, etapa, urbanización, sector, zona o grupo; así como cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo de otro.

En cambio para el caso de predios rurales se indicará con más precisión los siguientes datos: el código de referencia catastral, área expresada en hectáreas y con 04 decimales, perímetro expresado en metros; centroide y ubicación georreferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, en caso de contarse con este último dato.

Asimismo el Registro consignará el nombre del predio, sector, valle de ser el caso, linderos y medidas perimétricas y todo aquello que permita identificar plenamente el predio que se inscribe.

En áreas catastradas, se presentará el plano catastral, el código catastral y los datos de las construcciones existentes.  En los casos de predios ubicados en regiones no catastradas se presentará el plano de ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la Municipalidad Distrital correspondiente.

LA INMATRICULACION DE COMUNIDADES CAMPESINAS:

Esta Persona Jurídica Civil, distinta en su concepción toda vez que no se crea por su inscripción en el Registro Público, sino que su reconocimiento es dado por la Ley, es considerada muy importante en aras de un , máxime si la cantidad y la extensión de los  predios cuya titularidad ostentan tienen una magnitud especial, sin embargo éstas tierras no tienen la debida precisión. Por ello se brinda una guía en relación a la Inmatriculación del territorio de Comunidades Campesinas. Así el Registro Público solicitará:

a) Actas de colindancia suscritas por la comunidad a titularse y sus colindantes con derecho inscrito o debidamente acreditado, así como por el funcionario competente. Sin embargo, muchas de estas personas jurídicas no tienen regularizada a sus directivas, por lo que se establece que al estar en éste supuesto se deberán acompañar además actas de ratificación del acuerdo de colindancia aprobadas por las asambleas generales de la comunidad a titularse o de la comunidad o comunidades colindantes, según corresponda. Para acreditar la validez de los acuerdos de las asambleas se presentarán declaraciones juradas sobre convocatoria y quórum, otorgadas por los presidentes de las respectivas comunidades.

Cuando las actas de colindancia hayan sido suscritas hasta antes de la entrada en vigencia de la Ley de Deslinde y Titulación, no se requerirá la inscripción del mandato de los representantes que suscribieron dichas actas, bastando con acreditar la vigencia de la representación a la fecha de suscripción de las mismas, mediante constancia otorgada por el Presidente de la Comunidad.

Cuando la colindancia sea con terrenos cuya titularidad corresponda al Estado, las actas de colindancia serán suscritas por el representante de la Superintendencia de Bienes Estatales designado para el efecto. En el caso que la titularidad corresponda a un Gobierno Regional, Local u organismo del Estado como Ministerios, Direcciones Regionales de cada Sector, Institutos, Proyectos Especiales u otra entidad del Estado, corresponderá suscribirlas a los representantes de dichos organismos.

Siempre se acompañará el Plano de conjunto de la Comunidad Campesina debidamente visado por el funcionario competente  y su memoria descriptiva.

Para el caso de las Comunidades Nativas, se solicitan otros requisitos, así se le solicitan los Títulos de propiedad otorgado por la Dirección Regional Agraria correspondiente y la resolución que la sustenta así como los planos de demarcación territorial con la correspondiente memoria descriptiva, elaborado por el órgano competente del Ministerio de Agricultura. Aquí se debe de tener cuidado con la distinción entre áreas de propiedad, de cesión en uso y áreas de protección, sin que en ningún caso esta distinción implique solución de continuidad.

LA MODIFICACION DEL CODIGO PROCESAL CIVIL

Las modificaciones recientes al código procesal civil han obligado a modificar el Reglamento de predios recopilando y volviendo a regular lo que establecía el antiguo Reglamento de las Inscripciones de 1936, que se regulaba como anotaciones en las partidas denominadas especiales.

Así, la inmatriculación dispuesta por el Juez de conformidad con el artículo 650 del Código Procesal Civil se realizará en merito al parte judicial respectivo y con planos con coordenadas UTM, a la red geodésica nacional solo para los casos de predios rústicos.

PARCELACIÓN DE PREDIOS RURALES

La propiedad rural que se encuentra unida en grandes territorios actualmente tiende a dividirse entre sus múltiples propietarios, así el Registro establece las pautas que se tienen para parcelar (subdividir en términos urbanos).

Para la inscripción de la parcelación de un predio rural de propiedad de Empresas Campesinas Asociativas inscritas en el Registro de Predios, tiene que presentarse el acuerdo de la parcelación en Asamblea General con el voto conforme de no menos de los dos tercios de sus socios hábiles y que el acuerdo de designación de representantes y otorgamiento de poderes para la suscripción de la parcelación se encuentre inscrito en el Registro de Personas Jurídicas.

Acompañará a éste acuerdo el documento privado que contenga la descripción de la parcelación otorgado por el representante legal de la Empresa Campesina Asociativa, con intervención del verificador inscrito en el Índice de Verificadores, y confirmas certificadas por Notario, así como el respectivo plano de parcelación.

Una vez parcelado, se podrá efectuar la independización y la inscripción del derecho de propiedad de la parcela transferida al socio o al trabajador estable de la Empresa Campesina Asociativa, para ello acompañará la escritura pública o formulario registral de transferencia de propiedad.

LA INDEPENDIZACIÓN

La independización es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.

Los registradores deben de tener mucho cuidado cuando se va a independizar un predio pues cuando se cuente con declaratoria de fábrica inscrita debe describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar.

El área remanente siempre ha sido un problema cuando se independizan áreas de mayor extensión. Sin embargo, aquí existe un nuevo supuesto de rogación tácita (en su caso, deberá de  Así, cuando como consecuencia de la independización solicitada se genere un área remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entenderá que la rogación comprende también la independización de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las áreas remanentes correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su independización.

Toda persona que quiera independizar un predio urbano debe de presentar los siguientes documentos: La Resolución municipal de subdivisión y plano respectivo en el que debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes. Los Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro situación regulada por el Decreto supremo 02-89 JUS.  A esto se acompañará un documento privado con firmas certificadas notarialmente del propietario. Sin embargo el reglamento conforme al artículo 971 del Código Civil, donde se requiere unanimidad para cualquier modificación de inmuebles, incorporándose la obligación donde conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.

Se aclara también el régimen que debe de aplicarse para las quintas, aclarándose que aunque exista una Resolución Municipal autorizando la subdivisión, para independizarlas unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento interno de independización y copropiedad. Pero, creemos que la no obligatoriedad de que previamente se inscriba la declaratoria de fábrica constituye un error y un atentado a la claridad y la información que debe de tener el asiento de una partida registral.

Una facilidad que otorgan los Registros Públicos para inscribir una independización sin intervención municipal se trata cuando se origina en la desacumulación de predios, (es decir que se haya acumulado previamente) siempre que éstos retornen a su descripción primigenia. Así solo bastará la solicitud con firma certificada del propietario.

En relación a las independizaciones de predio urbano por regularización de edificaciones que se encuentran reguladas por la Ley 27157 y la Ley 27333, se presentaran de ser el caso el formulario registral o escritura pública con el Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente y el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.

La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área de expansión urbana, se efectúa por el solo mérito de la Resolución municipal de parcelación emitida de conformidad con el Reglamento Nacional de Edificaciones y los planos que forman parte de la misma, siempre precisando área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del remanente.

En el caso de unidades exclusivas del régimen de la Ley Nº 27157, se deberá  de acompañar necesariamente el  Reglamento interno, el documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada por notario con la descripción de las unidades, así como los bienes comunes descritos en área, linderos y medidas perimétricas. Se acompañará los planos de independización autorizado por profesional competente con firma certificada por notario. Esta independización implica la apertura de una partida inmobiliaria donde se señale el régimen al que están sujetas, relacionándolas con la partida matriz.

EL NUEVO CONCEPTO DE UNIDAD EXCLUSIVA Y LOS TRIBUTOS

A pedido del propietario, se podrá independizar en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, aun cuando no exista continuidad entre ellas. Se tiene este nuevo concepto registral como una UNIDAD FUNCIONAL. Esta nueva institución cobra importancia no solo registral, civil – tema de la propiedad sin solución de continuidad- sino que tiene una relevancia tributaria. La institución registral ha venido al rescate de normas tributarias ciegas, en donde lo que le interesa al fisco es poder recaudar aunque se trate en realidad  un solo inmueble.

Así lo natural es que en un proyecto inmobiliario uno compra un departamento, dos estacionamientos, un depósito y un tendal; y se tendría 5 partidas registrales. Imaginemos que se compró en el año 2005 y en el 2006 se haya transferido éstos inmuebles. En este caso, la ley establece que se debe de aplicar el pago de impuesto a la renta de segunda categoría para personas naturales en el orden del 5% del valor de transferencia. Sin embargo, la norma tributaria establece que al transferir 3 o más inmuebles se configura la habitualidad y una persona natural tributaría sobre el 30%, pues lo considera como si fuera una persona jurídica dedicada a la compraventa de inmuebles. Ello es un despropósito. Por ello es indispensable que los constructores utilicen esta categoría registral nueva para que los adquirentes puedan transferir todos los inmuebles que consten en una sola partida registral (porque así es funcionalmente) y no caer en la incidencia tributaria indiscriminada, pagando lo que le corresponde a alguien que no se dedica a la compraventa sino que transfiere su predio.

INDEPENDIZACION DE LOS AIRES:

Las proyecciones del último piso de una fábrica, puede genera derechos independientes. Así cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación, se entenderá que constituye una sección de dominio exclusivo, debiendo asignársele porcentajes de participación en los bienes comunes. Eso sí, para la independización de dicha unidad, ésta procederá siempre que cuente por lo menos con un área proyectada de acceso, que puede incluso ser lo que se denomina escalera de gato.

ACUMULACIÓN:

La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes. Este acto es eminentemente registral y solo el ente municipal toma conocimiento al momento de efectuar la declaración el propietario. Cuando se inscribe una nueva partida registral se cierra las partidas de los predios acumulados, debiendo el Registrador efectuar una  anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados.

Como requisito, los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de continuidad y debe de pertenezcan al mismo propietario. Aquí hay que tener en cuenta por ejemplo que el propietario del inmueble x es el señor A, y del inmueble y es el señor B y quieren acumular. Eso no es posible. Previamente deberán permutarse o transferirse bajo algún título las acciones y derechos que tuvieren cada uno sobre el predio y luego de tener la misma titularidad pueden efectuar la transferencia.

Una de las circunstancias más importantes en tener en cuenta es cuando uno de los predios se encuentra afectado. Así, el artículo 50 del reglamento regula que si uno o ambos predios materia de acumulación esté gravado con hipoteca u otro derecho real de garantía, sólo procederá la acumulación si en la solicitud presentada por el propietario o en documento adjunto al mismo consta además la intervención del o los titulares de los derechos reales de garantía constituidos, expresando precisa y claramente su conformidad con la acumulación, incluyendo sus firmas certificadas notarialmente.

En cambio en el caso de que los predios materia de acumulación se encuentren afectados por medidas cautelares, el Registrador sólo inscribirá la solicitud de acumulación de predios cuando el solicitante adjunte los documentos en los que conste la autorización de los órganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron extender las anotaciones de las respectivas medidas cautelares.  

Si fuera el caso, de conformidad con el Principio de Prioridad regulado en el artículo 2016 del Código Civil, la preferencia de los gravámenes o medidas cautelares estará determinada por la fecha del respectivo asiento de presentación. Esto solo es un primer acercamiento al análisis de algunos artículos del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el mismo que tiene que ser escudriñado y verificado con las Resoluciones del Tribunal Registral para tener una visión integral de nuestra regulación.

Autor:
Marco Antonio Pacora Bazalar
Notario de Lima

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Puede utilizar el siguiente índice para seguir leyendo el artículo:

Artículo Parte 1 de 3: INTRODUCCIÓN

Artículo Parte 2 de 3: SECCIÓN I SOBRE DISPOSICIONES GENERALES