Reflexiones en torno al Reglamento del Registro de Predios y de sus modificaciones en la directiva de procedimientos Registrales agrupados (Parte 2 de 3)
SECCIÓN I: SOBRE DISPOSICIONES GENERALES:
En términos generales los primeros artículos regulan el contenido del Reglamento, el cual se refiere al Principio Registral de Especialidad o Determinación, al establecer que en este cuerpo legal se regula los requisitos de inscripción de los diferentes actos o derechos sobre los predios, las formalidades de los documentos que dan mérito a las inscripciones, el contenido de los asientos registrales y los procedimientos previstos en otras normas de carácter registral. Asimismo, recalca que nos encontramos ante un Registro Jurídico, y que no solamente se encuentran las normas que regulan las inscripciones en el presente reglamento sino que las normas especiales y en particular las administrativas dan luz a las inscripciones que el Registrador deberá plasmar en las partidas registrales. El artículo 4 señala expresamente que por cada predio se va a abrir una partida registral independiente; sin embargo, esto no sucede cuando se regula la inscripción del derecho de superficie, el mismo que con su sola constitución se abre una nueva partida, siendo ello un error toda vez que no existe un predio sino hasta que se materialice la declaratoria de fábrica correspondiente que da lugar a la propiedad superficiaria temporal.
La organización de la partida registral, es reconocida legalmente como integrante de un sistema automático de procesamiento de datos, las mismas que nacieron en su mayoría en los tomos desde 1888 o fichas movibles que se implantaron desde el año 1970 que se utilizaban como técnicas de inscripción antes el año de 1997.
Comentario a parte, es el que se vuelve a mencionar la extensión o división de la partida registral de predios por rubros. Así, cuando se señala que por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros.
Del mismo modo expresa que cuando se tienen que extender el asiento de inscripción se debe de consignar el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles. Esta última aseveración es importante, pues aclara que no es un riguroso e indiscutible orden el que pueden tener los asientos registrales sino los asientos de presentación que lo contienen serán los que ameriten la prioridad respectiva.
Un avance claro se da en relación a la inmatriculación de predios cuando el acto o derecho que de mérito a una primera inscripción adolezca de un defecto subsanable no merece un acogimiento registral, ello con la finalidad de evitar una inscripción de un predio que no cuente con derechos definitivos. Sin embargo, la excepción que establece el reglamento debería de interpretarse que se podría admitir por la existencia de una norma especial o por exigencia proveniente del ámbito jurisdiccional.
El principio de especialidad en los asientos registrales: La organización de la partida registral:
La organización de la partida registral tiene seis rubros identificados conforme a las seis primeras letras del alfabeto. A) El Antecedente dominial, en el que se indicará el número de la partida de la cual proviene o la circunstancia de constituir la primera inscripción; B) Descripción del predio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a su ubicación geográfica, área, linderos y demás datos físico materiales del predio, sus modificaciones, así como otras circunstancias conforme a la normativa vigente; C) Títulos de dominio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a traslaciones del derecho de propiedad y demás actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad dominial; D) Cargas y gravámenes, en el que se registrarán, según los casos, los bloqueos, las hipotecas, medidas cautelares y demás cargas y gravámenes; así como los otros actos que por disposición expresa deban inscribirse en este rubro; E) Cancelaciones, en el que se extenderán los asientos que contengan las extinciones de las inscripciones de gravámenes y cargas y el rubro F) Otros, en el que se extenderán los asientos relativos a los actos inscribibles en el Registro de Predios, que por su naturaleza no corresponda extenderse en los demás rubros. Cabe resaltar que las anotaciones preventivas se extienden en el rubro de cargas y gravámenes.
Hay que tener en cuenta que el Reglamento, hace de la publicidad general un instrumento más fuerte inclusive cuando por error se hubiese extendido un asiento en un rubro distinto de aquél en el que debió practicarse, éste no deja de tener valor, sino que por el solo hecho de estar inscrito, prevalecerá la naturaleza del acto, sin perjuicio de proceder luego a su rectificación de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento General de los Registros Públicos.
Titulación auténtica y el Reglamento de Predios:
Si bien el Código Civil, establece las pautas para la generación de asientos registrales y la calificación de documentos y su desarrollo es realizado en el Reglamento General de los Registros Públicos, se intenta volver a precisar los alcances en el Reglamento de Predios.
Así cuando se regula en el artículo sexto la inscripción de actos que provengan de la Escrituración notarial, se establece que el documento que recibirá el Registrador será el Parte Notarial expedido por el Notario o Cónsul (en realidad podría ser el funcionario consular designado para dicho efecto) o señala que lo podrá hacer el funcionario que conserva en su poder la matriz. Aquí debemos detenernos a señalar si otro funcionario puede expedir un documento que no sea un parte notarial, es decir si fuera una boleta notarial, y ésta sería suficiente para la inscripción respectiva. Es una regulación un tanto abierta a lo que los que redactaron el documento no deseaban abrirlo. Hemos de entender que el otro funcionario sería aquellos representantes del Archivo General de la Nación los cuales administran los protocolos notariales una vez que un Notario ha dejado de ejercer su función. Actualmente se pueden presentar los partes notariales de manera fìsica como de manera virtual a través del SID (Sistema de Intermediación Digital) de la Sunarp, con envio con firma digital.
La Inscripción en mérito a formulario registral que se previo en el artículo 7 de la Ley Nº 27755, se verificará conforme a los criterios dispuestos en el Decreto Supremo Nº 023-2003-JUS. Cuidado que no es solo una certificación de firmas con parece indicar el Reglamento sino la celebración casi de un instrumento notarial, pues incluye una evalución integral del documento, y la conservación del formulario – que implica una “protocolización” ficta fuera de los papeles de seguridad. Con la dación de la Directiva DI-002-SNR-DTR, Directiva que regula Procedimientos Registrales y Procedimientos Administrativos Agrupados, se ha ampliado algunos actos como usufructo, uso y habitación, siempre y cuando el valor sea menor a 20 UITS.
Con relación a mandatos judiciales se precisa que se presentará copia certificada de la resolución que declara o constituye el derecho y de los demás actuados pertinentes, acompañados del correspondiente oficio cursado por el Juez competente. Quiere decir que sin oficio dirigido al Registrador no podría admitirse resolución judicial alguna.
Cuando el reglamento dispone que las inscripciones dispuestas por mandato judicial sólo se efectuarán si la resolución que contiene el acto o derecho inscribible ha adquirido la autoridad de cosa juzgada, tiene su fundamento en que éstas están modificando el status o la situación legal del predio; sin embargo también aclara que las disposiciones inmediatamente ejecutables se refieren a las medidas cautelares. Pero el Reglamento General admite también la anotación de una sentencia que no ha tenido la calidad de cosa juzgada. Más allá de todo, el Reglamento trata de exigirle al Juez, en especial cuando se trata de Prescripciones adquisitivas, que se aclaren los estados civiles de los adquirentes, o si tuvieran un régimen de separación de patrimonios, situación ineludible para publicitar claramente los derechos otorgados a nivel jurisdiccional.
El artículo 9 del reglamento fue derogado cuando se pronunciaba por los actos que se inscriben en mérito a los Laudos arbitrales en atención a lo regulado actualmente en el Decreto Legislativo Nro. 1071; siendo que ahora se inscribe conforme se al artículo 10-A del Reglamento General de los Registros Públicos en el cual se debe de protocolizar el respectivo laudo arbitral. El problema de la calificación del Registrador era establecer cuando estaba ante la calificación de un árbitro o tribunal arbitral constituido válidamente o se trata de un “parte” falsificado. Al ser totalmente voluntaria no había forma de que ésta pueda ser controlada. Esta situación ha sido trasladado al Notariado, cuando se solicita la incorporación a su protocolo notarial.
En relación a la Inscripción en mérito a acto administrativo; establece, se presente copia autenticada de la resolución administrativa expedida por funcionario autorizado de la institución que conserva en su poder la matriz, salvo norma de excepción.
Una situación que no comprendemos, es porqué tratándose de acto modificatorio de titularidad dominial, en caso de no acreditarse que la resolución ha quedado firme, se extenderá además una anotación- entiéndase preventiva- y lo más discutible, en el rubro de cargas y gravámenes, en la que se dejará constancia de dicha circunstancia. Y que ésta sólo podrá cancelarse en mérito a la constancia expedida por la autoridad administrativa correspondiente o la copia certificada de la resolución emitida en última instancia administrativa.
LA FUNCION DE CATASTRO CON RELACION A LOS PREDIOS:
El Reglamento establece que las inmatriculaciones o las modificaciones físicas del predio, deberá de tener siempre un informe previo del área de Catastro. Se indica también que la SUNARP podrá determinar los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro. Una simple subdivisión creemos que no necesita un informe previo así como las declaratorias de fábrica. Hace algunos años, los Registradores de predios de Arequipa, enviaban las declaratorias de fábricas para un informe previo; lo mismo que no hace viable una calificación rápida que todo usuario necesita.
Por ello, se hace una referencia al informe que deben remitir referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Se establece también que el informe se realizará únicamente sobre la base de la información gráfica con la que cuente el Área de Catastro, bajo responsabilidad. Catastro, está armando una base catastral proveniente de las municipalidades, Cofopri u otros organismos que realizan planos.
El tema más importante regulado es que el informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. Así, el Registrador debe consignar si fuere el caso los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de catastro. Uno de los problemas de los predios que se encuentran entre dos zonas registrales, es que ambas oficinas pueden haberse inscrito el mismo inmueble, con lo cual se habría generado duplicidad de partidas, por ello se reguló en el artículo 12 del reglamento la remisión de información catastral, dando como solución el deber de, actualizar la base de datos de la Zona Registral en la que se inmatriculó el predio, con la obligación de que el jefe del área de catastro remitirá la información gráfica del predio inmatriculado al jefe del área de catastro de la otra Zona Registral; con ello se regula y evita la doble inscripción.
Autor:
Marco Antonio Pacora Bazalar
Notario de Lima
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Puede utilizar el siguiente índice para seguir leyendo el artículo:
Artículo Parte 3 de 3: SECCIÓN II FORMA Y CONTENIDO DE LAS INSCRIPCIONES
Artículo Parte 1 de 3: INTRODUCCIÓN